Недвижимость в Сочи

16.09 2014 15:51

Руководитель ведущей консалтинговой компании Macon Realty Group Илья Володько просьбе «Краснодар Magazine» сделал текущей экспресс-анализ рынка жилой недвижимости Сочи.

После Олимпиады в Сочи прошло уже больше полугода. Впереди город ждет еще несколько крупных проектов, которые привлекут достаточно большое количество людей. Возможно, среди них найдутся покупатели на недвижимость в курортном городе. А пока сочинский рынок жилой недвижимости находится в достаточно сложной ситуации. С одной стороны, это большое число нереализованных квартир в уже готовых проектах, с другой стороны — на рынок выходит значительный объем «олимпийских» проектов. Сценарии развития ситуации во много зависят от той стратегии, которую выберут девелоперы этих проектов. Пока никто из участников рынка не готов делать резких шагов.

slide_1

Жилой комплекс «Актер Гэлакси»

За 2013 год цена на рынке качественной (в нее входит бизнес- и элитный класс) жилой недвижимости в Сочи снизились. Средняя стоимость жилья и апартаментов элитного класса по состоянию на начало 2014 года составляла 238 145 рублей за 1 м2, что на 17,3% ниже, чем годом ранее. Стоимость 1 м2 нового жилья или апартаментов бизнес-класса по состоянию на тот же период составляет 113 387 рублей, что на 16% ниже, чем в начале 2013 года. Пиковые значения стоимости жилья бизнес-класса в Сочи наблюдались в конце 2008 года, тогда 1 кв. м обходился покупателям в среднем в 135 519 рублей, во время кризиса цена упала до 115 919 рублей (2010 год). То есть, на сегодняшний день средняя стоимость квадратного метра в бизнес-классе ниже кризисных показателей.

Более 60% предложения на рынке относится к бюджетам покупки превышающим 4 млн. рублей.

Коррекция цен произошла практически во всех новостройках или готовых новых домах. При этом более заметное снижение было по наиболее дорогим предложениях на рынке, то есть верхняя граница цены предложения существенно снизилась.
Причин падения цен несколько. Одной из них можно назвать отсутствие спроса со стороны покупателей. Текущие остатки без учета олимпийских апартаментов составляют 2 225 квартир, что чуть меньше 40% от возведенных объемов. С учетом текущих объемов спроса на рынке для их реализации потребуется не меньше 4 лет. В предыдущие годы существенной коррекции цен не происходило, поскольку многие девелоперы рассчитывали на рост спроса в последний год перед началом Игр. Но этого не произошло.

Также причиной снижения цен может быть поведение банков при реализации залоговых квартир. По нашей информации, некоторые из банков в 2013 году существенно снизили стоимость реализуемых залоговых квартир в уже построенных проектах бизнес-класса до 80 тыс. руб. за 1 м2. Этот показатель на 1/3 меньше показателя средней стоимости, которая и так слишком низкая для сочинского бизнес-класса. Это могло оказать значительное влияние на рынок и поведение застройщиков.

1974353_443199675810532_2060927546_o

Жилой комплекс «Курортный»

Вместе с тем, в период проведения Олимпийских игр в феврале 2014 года девелоперы почувствовали увеличение спроса. По многим проектам число сделок существенно выросло: с 2-3 единиц до 7-8 единиц в месяц. Рост интереса к сочинской недвижимости различные игроки комментируют по-разному. Одни связывают это с покупками, совершаемыми гостями Олимпийских игр, другие исключительно с нестабильным курсом рубля и желанием сохранить сбережения. При таких низких ценах на качественное жилье в Сочи, покупка квартиры может стать хорошей инвестицией. Так или иначе в I квартале 2014 года 1/3 застройщиков повысили цены на жилье и апартаменты бизнес- и элитного классов на 8-10%.

Однако увеличение интереса к сочинской недвижимости продлилось недолго. Сейчас спрос вернулся на прежние значения 2-3 единицы в месяц. Активный интерес покупателей наблюдается лишь на самые ликвидные предложение с бюджетом покупки не выше 3-4 млн. рублей, на такие сделки приходится 71% спроса от общего объема в сегменте качественного жилья. При этом более 60% предложения на рынке относится к бюджетам покупки превышающим 4 млн. рублей. Таким образом, наблюдается дефицит ликвидного предложения (то есть квартир стоимостью 3-4 млн. рублей) в «качественном» сегменте, в то время как в сегменте в целом есть нехватка спроса. Такой дисбаланс между спросом и предложением во многом ограничивает развитие рынка.

Но такая ситуация складывается только в сегменте «качественного» жилья. Доступные по цене проекты эконом- и среднего класса расходятся быстро, и сегодня уже существует небольшой дефицит предложения. А учитывая тот факт, что количество сделок в данном сегменте растет, в то время как девелоперская активность остается невысокой — дефицит предложения сохранится. Но цены расти пока не будут. Связано это во многом с тем, что стоимость квартир в сочинских новостройках превышает цены на схожие проекты в иных зонах Черноморского побережья и крупных городах России. Если девелоперы еще повысят цены, активность покупателей может сократиться. Но в тоже время снижения стоимости не предвидится за счет покупателей из других регионов России. На сегодняшний день основная масса покупателей (50%) — это жители Москвы и Санкт-Петербурга. Еще 30% — жители Сибири и Урала. Жители Краснодара и края составляют всего 10% покупателей, такой же показатель и у самого Сочи — сказывается высокая цена.

 

Print Friendly, PDF & Email