Рынок недвижимости: итоги 2015 года
Несмотря на экономический спад, рынок недвижимости в 2015 году продолжал активно развиваться. О том, как микрорайоны Краснодара обрастали новыми жилыми объектами и как проходит их сдача в эксплуатацию, нам рассказали в компании MACON Realty Group.
Городские районы
По состоянию на сентябрь 2015 года первое место по объему возводимого жилья принадлежит району «ул. Российская». Он включает п. Краснодарский и п. Российский. Здесь строится более 948 783 кв.м жилой недвижимости, что составляет 16,6 % от общего объема строящегося жилья. Стоит отметить, что еще несколько лет назад в данном районе основными застройщиками выступали частные компании (формата жилищно-строительных кооперативов), возведение объектов которых носило в основном нелегальный характер, так как отсутствовала разрешительная документация.
Однако на сегодняшний день происходит постепенное вытеснение «частных» застройщиков с рынка. На текущий момент в районе ул. Российской осуществляют свою деятельность порядка 35 компаний. Большая часть объектов, возводимых в данном районе, относится к экономклассу. Например, ЖК «Лучезарный» (ООО «Дарстрой-Юг»), ЖК «Параллели» (ООО «Альянс-Строй Краснодар»), ЖК «Три Кита» и ЖК «Светлый» (ГК «Доступное жилье»), ЖК «Британия» (СК «Конкорд»), ЖК «Елисейский» (СГ «Держава»), «Калинино-парк» (ООО «РСК»), «Зеленая долина» (ООО «Алькасар») и другие.
На втором месте по объему возводимого МЖС занимает район «ул. Западный обход», который совместно с Энкой составляет 16,2 % в общей структуре. Основное строительство здесь осуществляет группа компаний «Европа-Риэлт», реализующая комплексный проект «Европея» в районе ул. Западный обход. По состоянию на сентябрь 2015 года в рамках нескольких проектов данной компании единовременно строится 301 307 кв.м жилой недвижимости.
Помимо этого, в районе ул. Западный обход и Энки реализуется еще несколько комплексных проектов, наиболее крупным из которых является ЖК «Казанский», располагающийся на территории 75 га. Также в районе ул. Западный обход строятся ЖК «Светлоград», «На Красных Партизан», «Западный город», «Спортивная деревня», «Седьмое небо».
По объему возводимого жилья Фестивальный микрорайон занимает третье место — здесь строится 668 010 кв.м. В течение 2008–2011 гг. основной зоной концентрации строящихся новостроек был микрорайон «Солнечный» на землях бывшего одноименного совхоза. Освоение данной зоны вели ГК «РАСКО» и ЗАО «Кубаньинвест».
На сегодняшний день здесь работают одновременно несколько девелоперов: ООО «Черноморская строительная компания» строит жилые дома по ул. Симиренко и Памяти Чернобыльцев, ООО «Новер» завершает строительство жилых комплексов «Южный» и «Валентина», ООО «Фирма «Нефтестройиндустрия-Юг» ведет застройку по ул. Морской, Гаражной, Репина, Дальней и ул. К. Образцова, ООО «ЮгСтройИмпериал» возводит ЖК «Тургенев», ООО «СМУ «Краснодар» занимается реализацией ЖК «Аметист», также жилые комплексы бизнес-класса строятся компаниями ООО «ЖК «АРС-Аврора» (ЖК «АРС Аврора») и ООО «Алмакс-Строй» (ЖК «Седьмой континент»).
Во 2 квартале 2015 г. ООО «Московская строительная компания» начала строительство жилого комплекса «Современник», а ООО «СтройСити» приступила к возведению ЖК «Оазис» по ул. Клубной. Четвертое место по объемам строящегося жилья в г. Краснодаре на сегодняшний день занимает район «ул. Восточно-Кругликовская». На сегодняшний день этот район является одной из крупнейших зон г. Краснодара, где ведется комплексное освоение территории на территории площадью около 500 га. Освоение этой части г. Краснодара началось еще в 2003 г. местной компанией ООО «Таурас-96» и до сих пор активно продолжается.
Сегодня застройку микрорайона также осуществляет целый ряд компаний. Общая площадь квартир по состоянию на сентябрь 2015 года в строящихся домах составляет 594 168 кв.м (12 153 единицы). К строительству новых объектов приступили ООО «Бауинвест» (ЖК «Жилой квартал»), ООО «КраснодарСтройГрупп», ООО «Деловой мир», ООО «ОБД-Риэлт» в проекте «Большая Восточно-Кругликовская», ООО «Семья» (ЖК «Андерсен»), ООО «СУ-3 «Югстройинвест-Кубань» (ЖК «Севастопольский»), ООО «Капитал Строй» (ЖК «Олимп»), ООО «Теплостройсервис». Далее идет район «Центральный микрорайон» — 519 098 кв.м и 7,6 %, «Черемушки» — 394 425 кв.м и 6,2 %, район «ЗИП» — 168 465 кв.м и 2,0 %, «Юбилейный» — 102 890 кв.м и 1,4 %, «40 лет Победы» — 38 722 кв.м и 0,7 % от общего объема строящегося жилья в Краснодаре.
Цена района
На сегодняшний день максимальная средневзвешенная стоимость 1 кв.м зафиксирована в Юбилейном (+44,2 % относительно среднерыночного значения), и Центральном (+40,1 %) микрорайонах, где сосредоточено большинство объектов с высокими качественными характеристиками. Новые проекты, как правило, бизнес-класса, по-прежнему появляются на данных территориях: ЖК «Резиденция» по ул. Кожевенной (48 000–56 000 руб./кв.м), ЖК по ул. Кондратенко в районе Старого центра (75 000 руб./кв.м), ЖК по ул. Октябрьской (55 000 руб./кв.м), ЖК «Краснодар» в районе ул. Дмитриевская дамба (54 100–55 500 руб./кв.м).
На третьем месте — район ул. 40 лет Победы (+27,1 % относительно среднерыночного значения), где по-прежнему идет реализация квартир в ЖК «Оскар» (55 500–59 000 руб./кв.м) и ЖК «Симфония» (52 400–55 500 руб./кв.м). В Фестивальном микрорайоне значение средневзвешенной стоимости за 1 кв.м по состоянию на сентябрь 2015 г. составило 49 702 рубля (+14,8 % относительно среднерыночного значения).
Здесь большинство объектов, представленных на первичном рынке, находится на ранней или средней стадиях готовности. Наименьшая средневзвешенная стоимость 1 кв.м наблюдается на окраинах г. Краснодара — в районах Витаминкомбината (-20,7 % относительно среднерыночного значения), ул. Российская/п. Российский/п. Краснодарский (-14,9 %), районах Энка/Западный обход (-14,4 %). В данных районах на сегодняшний день представлено наиболее доступное жилье, в том числе ЖСК «Лондон Парк» в п. Краснодарский, в котором на сегодняшний день зафиксирована минимальная стоимость 1 кв.м в размере 23 000 рублей.
На конец 2015 года запланирован ввод 15,0 %, или 859 911 кв.м, жилья, среди которых десять многоквартирных домов в ЖР «Португалия» (ЗАО «Немецкая деревня»), ЖК «Ставропольский» (ООО «КубаньГрадИнвестСтрой»), первые дома мини-полиса «Куб-А» (ООО «Девелопмент-Эксперт») и многие другие.
Сроки сдачи
За последние месяцы сроки сдачи некоторых возводимых объектов претерпели изменения. Например, почти на год перенесены сроки ввода ЖК «Европа-сити» (со 2–3 кв. 2015 г. на 3 кв. 2016 г.) и 2-го литера ЖК «Моде-Град» (с 4 кв. 2015 г. на 3 кв. 2016 г.), 2-го литера ЖК «Анит-Сити» (с 4 кв. 2017 г. на 3 кв. 2018 г.). В основном же перенос сроков составил не более 3 месяцев. Некоторые девелоперы планируют сдать свои объекты гораздо раньше указанных в проектных декларациях сроков (ООО «ЮРСК», ООО «Фирма «Нефтестройиндустрия-Юг»).
До конца 3 кв. 2015 г. запланирована сдача 4,4 %, или 252 649 кв.м, от общего объема возводимого жилья. В частности, в самое ближайшее время готовятся к вводу в эксплуатацию ЖК «Времена года» (ООО «ГИК»), первая очередь ЖК «Большой» (ЗАО «Лотос Плюс»), первые два литера ЖК «Дуэт» (СК «Любимый город»), первый литер ЖК «Анит Сити» (ООО «Модуль Инвест») и другие объекты.
На конец 2015 г. запланирован ввод 15,0 %, или 859 911 кв.м, жилья, среди которых десять многоквартирных домов в ЖР «Португалия» (ЗАО «Немецкая деревня»), ЖК «Ставропольский» (ООО «КубаньГрадИнвестСтрой»), первые дома мини-полиса «Куб-А» (ООО «Девелопмент-Эксперт»), 3-я очередь ЖК «Янтарный» (ООО «МегаАльянс»), очередные литеры в микрорайоне «Панорама» (ООО «СУ-3 «ЮгСтройИнвест Кубань») и т. д.
В 2016 г. планируется ввести 3 034 492 кв.м, или 53,1 % от всего строящегося на сегодняшний день жилья, причем большую его часть планируется сдать во второй его половине. Среди крупных проектов можно выделить первые литеры в микрорайоне «Кубанский» (ООО «ОБД-Инвест»), ЖК «Привилегия» (ООО «ТехноСтройСити»), ЖК «АРС Аврора» (ООО «ЖК «АРС-Аврора»), 2-й и 3-й этапы ЖК «Лиговский» (ЗАО «Строй Интернейшнл»), ЖК «Светлый» и ЖК «Три Кита» (ГК «Доступное жилье»).
Квартирные площади
Средняя площадь квартир в настоящее время на первичном рынке МЖС Краснодара составляет 49,6 кв.м. Необходимо отметить, что ежегодно данный показатель снижается. По сравнению с 2014 г. средняя площадь квартир уменьшилась на 1,3 кв.м, с 2013 г. средняя площадь квартир уменьшилась почти на 6,3 кв.м (в период с 2013 по 2014 гг. произошло уменьшение на 5,0 кв. м), а по отношению к докризисному показателю (2007 г.) на 14,7 кв.м.
При рассмотрении средней площади квартир по классам видно, что самые компактные планировки квартир представлены в эконом- и среднем сегментах. Традиционно самые большие площади представлены в элитном классе. В экономклассе средние минимальные и максимальные площади квартир по всем типам ниже среднерыночного значения на 4,8–15,3 %, что обусловлено невысокой платежеспособностью потенциальных покупателей.
В среднем классе планировки квартир в целом приближены к среднерыночным показателям, за исключением 4-комн. квартир. Средняя площадь квартир в объектах бизнес- и элитного классов существенно превышает значение этого показателя в эконом- и среднем сегментах.
