Ограничивать нельзя отпустить

Ограничивать нельзя отпустить

29.09 2015 16:54

Илья Володько, генеральный директор Macon Realty Group, высказал свое мнение относительно того, как ограничение выдачи новых разрешений на строительство скажется на городской среде.

Краснодарский рынок жилой недвижимости уже давно известен всем российским девелоперам как самый развитый, конкурентный и насыщенный в России. Действительно, сегодня в городе в стадии строительства находится 5,5 млн кв.м жилья, это больше 100 000 квартир. Одномоментно только сейчас строится такой объем жилья, который соответствует всему существующему жилому фонду такого города, как, например, Якутск. Остатки нереализованных квартир растут последние 2 года. Если в начале 2014 года таких было 27 000 единиц, то сейчас непроданными остаются 55 000 квартир. При этом только за первое полугодие девелоперы увеличили объемы строительства почти на 10 %.

«Раздувание» рынка всегда заканчивается кризисами, который приводит в соответствие спрос и предложение. Но кризис — это очень плохая форма выхода из ситуации, поскольку является болезненной для всех участников рынка. Чтобы этого не произошло, нужно не дать «пузырю» сильно быстро расти. Сделать это можно путем ограничения выдачи новых разрешений на строительство.

Это отчасти затруднит работу многих строительных компаний и выход на рынок новых игроков. Но на самом деле рынку только это и надо. За два года число только крупных и средних строительных компаний выросло с 60 до 115. Не все из этих компаний являются надежными и профессиональными. Для такого чувствительного рынка, как недвижимость, наличие огромного числа мелких игроков не всегда полезно. В случае кризиса многие из них обанкротятся и доставят проблем как покупателям, власти, так и другим игрокам. Небольшие компании уйдут с рынка, оставив дольщиков и власть с проблемами наедине. Известные и крупные компании получат разрушенный рынок, доверия к которому у покупателей не останется.

Ограничение выдачи новых разрешений на строительство позитивно скажется на городской среде. Ведь получать их должны только те проекты, которые полностью обеспечены инфраструктурой всех видов, а также те, которые будут синхронизированы с муниципальными планами по строительству дорог, инженерных сетей, социальных объектов.

Такой радикальный, на первый взгляд, шаг, как ограничение объемов строительства, конечно, вызовет некоторый рост цен на недвижимость первичного рынка. Однако сегодня в Краснодаре самые низкие цены на жилье среди крупных городов, уровень рентабельности в строительной отрасли упал до минимального уровня. Низкая цена создает больше угроз как для бизнеса, так и для покупателей, которые просто не смогут получить свою квартиру из-за банкротств застройщиков.

Приемлемая для всех участников цена (при отсеивании непрофессиональных строителей) дает большую стабильность. Но за минимальные риски, как известно, нужно платить. С другой стороны, чтобы рост стоимости жилья не был чрезмерным, муниципалитет должен контролировать ситуацию и в случае необходимости давать возможность строить больше.

Я недавно был в Барселоне и с удивлением узнал, что местная власть не выдавала разрешений на строительство новых отелей вот уже чуть ли не 10 лет. Их логика понятна. Большое количество отелей снизит цену проживания в них. Ограниченное предложение позволяет держать высокие цены.

Владельцы получают хорошую прибыль, платят хорошую зарплату персоналу и налоги муниципалитету. А местная власть на эти деньги может поддерживать высокий уровень курорта и привлекать состоятельных туристов, чтобы те платили высокую стоимость за проживание в отелях, ну и так далее. Как вы знаете, число гондольеров в Венеции также фиксировано. Угадайте, почему?