На привилегированном положении

На привилегированном положении

27.08 2015 18:32

«Краснодар Magazine» обратился к экспертам рынка, чтобы составить картину о сегменте элитной недвижимости Краснодара.

Эксперты: Macon Realty Group, консалтинговая компания; «Аякс Риэлт», агентство недвижимости; «Дома и Особняки», агентство недвижимости

Признаки
Эксперты сошлись во мнении, что рынок элитной недвижимости Краснодара находится на начальном этапе своего развития, поэтому целесообразно опираться на общероссийскую практику классификации подобных объектов. Элитная квартира, если обобщить все имеющиеся на сегодняшний день классификации и типологии жилой недвижимости, должна отвечать следующим требованиям:
• Уникальное местоположение дома, которое значительно отличает его от остальных предложений (исторический центр, парковая зона, экологически благоприятный район), и отличные видовые характеристики.
• Уникальный архитектурный облик, использование дорогих фасадных и отделочных материалов.
• Небольшое число квартир в доме. Равноценное социальное окружение. Проекты массовой, комплексной застройки не могут быть элитным.
• Эксклюзивный комфорт и безопасность проживания (высокая обеспеченность паркингом, закрытость территории, охрана).
• Просторные планировки.
• Расширенная собственная инфраструктура проекта (бассейн, тренажерный зал и т.д.).
• Уникальные инженерные и телекоммуникационные решения.
По мнению Macon Realty Group в Краснодаре к элитной недвижимости можно отнести два проекта многоэтажной застройки, а также ряд домовладений, продаваемых на вторичном рынке собственниками. В сегменте организованных коттеджных поселков на сегодняшний день элитных проектов нет. К элитным объектам первичного рынка многоэтажной жилой недвижимости эксперт отнесли ЖК «Ривьера» (ул. Московская, 57/1, застройщик СИК «Девелопмент-Юг») и ЖК «Платан»
(ул. Пушкина, 14, застройщик ООО «Платан-С»).

Что касается домов, то Никита Чумаченко из агентства недвижимости «Дома и Особняки» выделил наиболее важные аспекты: местоположение дома, его близость к центру города, размер земельного участка, окружение и соседство, а также качество архитектурного и интерьерного решения дома. По мнению эксперта, элитный дом обязательно должен иметь 3-4 спальни с гардеробными, несколько санузлов, просторную гостиную, кухню площадью примерно 30 м2, выход на террасу или во внутренний двор, гараж на 2 и более автомобилей. Бассейн и отдельная баня делают объект еще более привлекательным.

Среди районов частной застройки эксперт, прежде всего, отметил «Поле Чудес» в Фестивальном микрорайоне. Земельных участков здесь практически не осталось, и цены доходят до 3 млн рублей за сотку. Угловой участок в этом районе недавно рекламировали по радио. Также элитные дома можно встретить: на севере города в районе ул. Кореновская за поселком им. Жукова; в центре города в квартале «Горогороды» рядом с ул. Кубанская Набережная и парком им. 30-летия Победы; в восточной части города в «Новой Пашковке» недалеко от трассы М4; в западной части — в так называемой «Краснодарской Рублевке», которая находится в районе ул. Вавилова рядом с руслом реки Кубань. К организованным элитным поселкам Никита относит также «Немецкую Деревню» в рамках проекта «Европея» — поселок закрытого типа, где рядом есть своя школа, детский сад, парковая зона с озером, а также рестораны и другая инфраструктура.

Цены
Как отмечают в Macon Realty Group, цена является достаточно условным индикатором классности объекта, поскольку напрямую связана с субъективными ожиданиями собственника конкретного объекта.

Как отмечают эксперты, цены на вторичном рынке на элитные квартиры с отделкой и меблировкой колеблются от 100 до 200 тысяч рублей за 1 кв.м

В этой связи в классификации целесообразнее руководствоваться качественными характеристиками объекта недвижимости. По данным Macon Realty Group и компании «Аякс Риэлт» в сегменте многоэтажной застройки на первичном рынке удельные цены для элитных объектов находятся на уровне в среднем 80-90 тысяч рублей за 1 кв.м. При этом бюджеты покупки квартир составляют:
• 1-комнатная квартира — 6,5-7,6 млн рублей.
• 2-комнатная квартира — 10,0-10,5 млн рублей
• 3-комнатная квартира — 8,8-12,3 млн рублей.
Как отмечают в агентстве «Дома и Особняки», цены на вторичном рынке на такие квартиры с отделкой и меблировкой колеблются в среднем от 100 до 200 тысяч рублей за 1 м2. Хотя здесь следует отметить, что сами дома в этом случае нельзя однозначно назвать элитными, а определение в большей степени касается именно квартир, ввиду их большой площади, эксклюзивного дизайна и оснащения.

Что касается домов, цена формируется в первую очередь из местоположения и стоимости земельного участка, стоимость строительства и отделки объекта. По данным АН «Дома и Особняки», цены на элитные дома в Краснодаре начинаются от 25 млн рублей, а верхнего потолка нет. Можно встретить объекты, стоимость которых достигает 100 и более миллионов рублей.
Фактически ценообразование в данном сегменте рынка не привязано к объективным рыночным факторам и целиком и полностью зависит от ожиданий собственника и конкретных характеристик продаваемого объекта. Собственник оценивает сам свой объект, добавляет стоимость произведенного ремонта, меблировки и неотъемлемых улучшений.

В реальности же, после длительного срока экспозиции, которым неизбежно характеризуются все элитные объекты, многие собственники готовы пересматривать заявленные изначально цены в сторону понижения. То же самое наблюдается и в случае появления реальных покупателей на объект. Коэффициент уторговывания может составлять 10-15% от декларируемой стоимости объекта. Влияние агентств недвижимости на цену объекта полностью зависит от личных договоренностей собственника с представителями агентства, которое может брать комиссию в разных вариациях, как с собственника, так и с покупателя. Риелторы, обладая более полной информацией о рынке, также могут скорректировать ожидания собственника и способствовать снижению заявленной цены, либо же, наоборот, ее повышению.

Нишевость сегмента элитной недвижимости является главной причиной стабильности спроса на элитные объекты, даже в кризисных условиях.

В «Аякс Риэлт» считают, что стратегии ценообразования на рынке недвижимости разные, все зависит от требуемой динамики продаж. У кого-то задача быстрее продать, а у кого-то получить максимальную выгоду от продажи. Чаще всего характерными аргументами для владельцев недвижимости при формировании цены за его объект являются:
• Понесенные расходы.
• Цены на равноценную, по его мнению, недвижимость.
• Текущая и будущая прибыль
владельца.
• Слухи.

Пентхаусы
Эксперты сошлись во мнении, что термин «пентхаус» на краснодарском рынке мало используется и достаточно размыт. В классическом понимании пентхаус это жилые апартаменты, расположенные в нескольких уровнях на последних этажах элитных жилых комплексов или качественных административных/коммерческих зданий и обладающие большим количеством комнат и значительной площадью летних помещений (террасы и пр.), а также уникальными видовыми характеристиками.

В некоторых жилых комплексах на первичном рынке многоэтажной застройки Краснодара, действительно появляются предложения, которые приближаются к понятию «пентхаус», однако их нельзя назвать пентхаусами
в полном смысле этого слова. Речь идет о двухуровневых квартирах и квартирах с большими террасами. Такие объекты обладают лишь некоторыми из набора характеристик, свойственных пентхаусам. Возможно в новых элитных проектах, которые появятся на локальном рынке, мы увидим пентхаусы в полном смысле этого термина.

Предложение
По данным Macon Realty Group на конец 2 квартала 2015 года в предложении на первичном рынке квартир в элитном сегменте находилось 53 квартиры в жилых комплексах «Ривьера» и «Платан». В рамках ЖК «Платан» в скором времени откроется продажа литера 2 еще на 58 квартир.
В агентстве «Дома и Особняки» считают, что сегодня на вторичном рынке элитной недвижимости Краснодара предложение значительно превышает спрос, и рынок насыщен.

Большинство состоятельных людей уже имеют дом и несколько квартир, а часто и недвижимость за границей. В середине 2000-х годов был бум спроса, но на рынке практически не было предложений по респектабельным объектам. Однако позже вплоть до 2009 года предложение активно росло. Стоит отметить, что многие объекты элитной недвижимости продаются в «закрытом» режиме — собственники не хотят, чтобы объект стоял в открытой продаже и кто-либо, кроме него и риэлтора, о ней знал. Поэтому достоверный объем предложения посчитать весьма затруднительно.

Рост предложения в элитном сегменте домов, по мнению Macon Realty Group, связан с появлением большего количества собственников элитного жилья, которые, в условиях снижения благосостояния, повышения издержек владения элитной недвижимостью и неблагоприятной экономической обстановки, хотели бы его продать. Эксперты компании считают, что элитную недвижимость, учитывая ее эксклюзивность (если она действительно элитная) не строят целенаправленно на продажу, поскольку такие объекты обладают низкой ликвидностью и продавать их можно очень продолжительное время.

Никита Чумаченко из агентства «Дома и Особняки» считает, что примерно 50% элитных домов изначально строятся на продажу. Покупатели, как правило, избегают подобных вариантов, беспокоясь о качестве. Но эти беспокойства часто беспочвенны, так как продавец строит дом, ориентируясь на конкретный спрос, имеющийся на рынке.
Когда элитный дом изначально построен для себя при продаже важно, чтобы представления продавца и покупателя о том, каким должен быть элитный объект, полностью совпали. Как показывает практика, даже на весьма специфичные объекты находятся покупатели, которые разделяют взгляды продавца.
В качестве причин продажи дома Никита привел переезд в другой город или страну, избыток недвижимости у продавца, когда еще один дом оказывается попросту ненужным в текущей ситуации, и даже желание сменить обстановку. Поэтому для покупателя искать подводные камни в вопросе, почему продается тот или иной дом, дело неблагодарное. Если сам объект и документы на него в полном порядке, а цена устраивает, можно выходить на сделку.

Спрос
На первичном рынке многоэтажной застройки по жилым комплексам «Ривьера» и «Платан» в среднем можно говорить об одной сделке в месяц. Таким образом, усредненный годовой объем продаж в элитных объектах на первичном рынке составляет 10-14 квартир. Примерно такие же цифры показывают вторичный рынок квартир и рынок элитных домовладений.
Покупателей элитной недвижимости можно на примерно две равные группы: местных жителей, обладающих достаточными средствами для подобной покупки, и покупателей-иммигрантов, переезжающих в Краснодар на постоянное место жительства из северных и ресурсодобывающих регионов нашей страны.

Элитная недвижимость — это нишевый, «штучный» товар. С одной стороны, именно поэтому спрос на нее никогда не может быть высоким и сравниться с объемами сделок в массовых сегментах. С другой стороны, именно эта нишевость является главной причиной стабильности спроса на элитные объекты, даже в кризисных условиях. По мнению Macon Realty Group, рынок элитной недвижимости Краснодара, будет развиваться, однако, значительного прироста, как объема предложения, так и объема спроса не произойдет. В среднесрочной перспективе на рынок планируется выход единственного элитного объекта — в 2016 завершится строительство пятизвездочного отеля Marriott на ул. Красной, в составе которого будут продаваться сервисные апартаменты, которые по своим качественным характеристикам будут соответствовать элитному классу.

Квартира или дом?
По оценкам Macon Realty Group , на локальном рынке более распространены сделки с элитными квартирами, нежели с домовладениями. Это связано с двумя основными факторами:
• Бюджет покупки элитной квартиры может быть в разы ниже, чем элитного домовладения. То же самое касается стоимости владения такой недвижимостью (налоги, эксплуатационные платежи и пр.). Это делает элитные квартиры более доступными, по сравнению с домовладениями, и расширяет целевую аудиторию потенциальных покупателей.
• Люди, которые хотят обладать элитным домовладением, как правило, строят их сами, привлекая подрядные организации, архитекторов и дизайнеров. Это сопоставимо по затратам с покупкой готового элитного дома, однако, при этом позволяет воплотить в жизнь собственные идеи об идеальном доме.

Но в компании «Аякс Риэлт» говорят о плавном ежегодном росте спроса на элитные дома. Объяснение простое: жить в своем собственном доме престижно и комфортно, а приобрести его гораздо легче и быстрее, чем строить самому.