Игорь Якимчик: "Эскроу-счета разрушат строительную отрасль"

Бизнес

Игорь Якимчик: «Эскроу-счета разрушат строительную отрасль»

Автор:  | 


С июля в полной мере начнут действовать поправки в 214-ФЗ. Так, все российские застройщики должны будут перейти на проектное финансирование, а деньги дольщиков будут храниться на специальных счетах — эскроу, распечатать которые застройщик сможет только после введения объекта в эксплуатацию.

Данная мера была введена, чтобы снизить количество проблемных объектов по стране и уменьшить число обманутых дольщиков. Но подобная мера приведет к серьезным изменениям в строительной и околостроительной сферах — однозначно, произойдет снижение числа строительных компаний и темпов строительства, кроме того, стоимость квадратного метра пойдет вверх.

image description

«Околостроительная предпринимательская сфера очень обширна. Это существенный пласт экономики, как региональной, так и федеральной, и допустить ее сужения никак нельзя. Уход предприятий с этого рынка негативно скажется на экономическом развитии, поэтому принимать и вводить данные поправки необходимо максимально аккуратно и осмысленно», — подчеркивает уполномоченный по защите прав предпринимателей в Краснодарском крае Игорь Якимчик.

Кубанский омбудсмен обращает внимание и на тот факт, что в Минстрое России тоже видят подобную проблему и уже подготовили проект постановления, согласно которому застройщики смогут продолжить работу с привлечением средств дольщиков напрямую. Как следует из документа, застройщики смогут продолжить работу с договорами долевого участия (ДДУ) в проектах, готовых не менее чем на 30 %, а количество уже заключенных ДДУ обеспечивает реализацию не менее 10 % площади (степень готовности может быть изменена по соглашению между регионом и центром). Будет снижено требование к степени готовности для проектов комплексного освоения территории (коэффициент 0,5) и для проектов застройщиков, включенных в перечень системообразующих организаций (0,2). Кроме того, избежать перехода на эскроу-счета смогут девелоперы, участвующие в московской реновации или достраивающие дома за обанкротившимися застройщиками.

По мнению руководителя Всероссийского центра национальной строительной политики Александра Моора, «критерии хороши», однако большая часть нуждающихся в них застройщиков не смогут ими воспользоваться, поскольку являются проблемными и им запрещено привлекать средства дольщиков. Александр Моор полагает, что для работоспособности механизма необходим дополнительный инструмент вывода таких застройщиков из кризиса. «Например, если нет факта нецелевого использования средств и проект подпадает под указанные критерии, то по заключению Минстроя застройщику можно предоставить кредит для погашения обязательств, чтобы разморозить объект и дальше строить по ДДУ», — считает руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики.

С другой стороны, отмечает член Президиума Правления «Опоры России» Дмитрий Котровский, под критерии по степени готовности и количеству ДДУ застройщики могут подстроиться — в таком случае эти критерии могут стать лазейкой для того, чтобы продолжить работу по прежним правилам. «У эскроу-счетов есть свои плюсы (например, гарантированное стабильное финансирование), однако с учетом процентных ставок для региональных застройщиков оно слишком дорого — им придется закладывать это в стоимость жилья», — добавляет Дмитрий Котровский.

Краснодарский край на протяжении многих лет является лидером по объему и вводу жилья в ЮФО, а в масштабах Российской Федерации располагается на втором месте по данному показателю, уступая лишь Московской области. Кроме того, наш регион занимает шестое место по объ­емам всего строительства в стране. В частности, с 2012 года по текущий период введено в эксплуатацию 31,2 млн м2 жилья. В прошлом году введено в эксплуатацию 4,391 млн м2, из них 2,8 млн м2 составляют многоквартирные дома.

Средняя стоимость строительства одного квадратного метра многоэтажных домов в 2018 году в Краснодарском крае выросла на 23,1 % и составила 48,9 тыс. руб. При этом средняя стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке составила 43,1 тыс. руб.

В соответствии с планом реализации майского указа президента страны и национального проекта «Жилье и городская среда» общий объем введенного жилья в крае до 2024 года должен составить 36,7 млн м2. И в соответствии с градостроительными планами важно ужесточить контроль за строительством многоквартирных домов в муниципальных образованиях.

«Переход на счета эскроу должен быть максимально безболезненным, мы не должны просесть в стройке и тем более допустить появления новых обманутых дольщиков. С 1 июля 2019 года застройщики смогут привлекать средства граждан и юридических лиц для долевого строительства только с использованием счетов эскроу. Это расчетный и одновременно обеспечительный инструмент, который позволяет защитить интересы обеих сторон при расчетах по сделке. Денежные средства при этом будут находиться у банка, то есть у независимого третьего лица. В настоящее время в Краснодарском крае аккредитовано 17 банков, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчета по договорам участия в долевом строительстве», — отметил вице-­губернатор Краснодарского края Андрей Алексеенко.

Стоит обратить внимание на то, что аналитики и эксперты финансового рынка выражают сомнение, хватит ли у банков средств для предоставления проектного финансирования всем заинтересованным строительным компаниям.

Все эти минусы приведут к однозначному падению отрасли и снижению объемов вводимого в эксплуатацию жилья. Эксперты прогнозируют выход на цифру в 55–63 млн м2, но никак не на запланированные согласно майскому указу 120 млн м2.

Уполномоченный при Президенте РФ по защите прав предпринимателей Борис Титов также видит в предложенных поправках угрозу для строительной отрасли. «Проблема для застройщиков — это переход на эскроу-­счета, который неизбежно приведет к росту цен на квартиры и снижению спроса. Это не одна угроза; еще одна угроза — что будет больше обманутых дольщиков. Потому что с такими условиями огромное количество застройщиков не справится. Сейчас предлагается отсрочить переход на эскроу-счета для тех застройщиков, которые выполнили 70 % работ на условиях долевого участия при большом количестве дольщиков. Все остальные застройщики должны перейти на новую систему уже в июле текущего года. Если данные требования не будут пересмотрены, то в результате мы увидим, что у тех [застройщиков], у которых было все хорошо, они могли работать с дольщиками и обеспечивали стройку нормально, в результате перехода на эти эскроу-аккаунты уже в середине пути или даже в начале пути изменятся условия. В результате невозможность получения кредита или стоимость этого кредита, который пока еще очень сложно получить для строителя, приведут к тому, что и они всех дольщиков обманут», — отметил Борис Титов.

Уполномоченный при Президенте РФ по защите прав предпринимателей также подчеркнул, что введение эскроу-счетов приведет к удорожанию кредитных ресурсов до 7–10 %, что скажется на стоимости квартир и впоследствии на покупательной способности жителей страны. По его словам, при решении проблемы дольщиков нужно искать ресурсы не только в бизнесе, но и в государстве.

 

КСТАТИ

Федеральный закон № 175-ФЗ, направленный, по замыслу, на решение проблем обманутых дольщиков, не уменьшает число трудностей в строительной сфере, а увеличивает их.

Нужно начать с того, что сама проблема обманутых дольщиков преувеличена. За последние 15 лет по ДДУ было введено в строй более 10 млн квартир. Доля приостановленных или законсервированных квартир по ДДУ по состоянию на 2017 год не превышала 0,038 % от этого числа.

В 2017 году доля ДДУ, по которым не были выполнены обязательства, не превышала 4,3 % (около 39 тыс. квартир). Объем ущерба составил не более 117 млрд руб. при общем объеме инвестиций на рынке жилищного строительства в 2,28 трлн руб.

Между тем новые принципы регулирования отрасли подразумевают, с одной стороны, повышение страховых взносов с 1,2 % до 6 % по уже действующим разрешениям на строительство, введение по ним специальных банковских счетов, сопровождаемых повышенным банковским контролем. С другой стороны, контроль за строительством по вновь выдаваемым разрешениям возлагается на банки, вводятся эскроу-счета и заморозка средств дольщиков, однако без обязательного проектного финансирования со стороны банков.

Если параметры регулирования не будут изменены, строительную отрасль вместо запланированного подъема ждет падение, говорится в презентации Института экономики роста им. Столыпина (ИЭР), который осуществляет экспертную поддержку деятельности межведомственной рабочей группы.

В частности, увеличение страховой премии по уже действующим контрактам к 2022 году может привести к снижению рентабельности и, соответственно, приостановке строительства 17–25 млн м2 жилья. Количество обманутых дольщиков не только не уменьшится, но и возрастет на 176–340 тыс. человек.

Не обязательно поднимать размер страховой премии, считают эксперты ИЭР. При эффективном администрировании действующий механизм может обеспечить страховой защитой весь объем жилищного строительства в РФ. Например, Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства (Фонд дольщиков) за 2017 год собрал взносы на сумму 27 млрд руб., при этом на достройку проблемных объектов средства пока не направлены.

 

Рентабельность отрасли сильно упадет и под влиянием эскроу-счетов

Текущая рентабельность строительной отрасли — 1,8 % (72 млрд руб. — прибыль отрасли в 2017 году). Дополнительные расходы строительной отрасли на финансирование по эскроу-счетам — 320–384 млрд руб. в год. В результате прогнозный убыток отрасли к 2020 году — 248–312 млрд руб. в год.

Еще одна проблема заключается в том, что банковская система может не справиться с увеличивающимися объемами финансирования. В текущем варианте реализации механизма эскроу-счетов объемы кредитования строительства должны вырасти с 1,8 трлн руб. до 8–12 трлн руб.

При текущем уровне просрочки в 15,1 % строительная отрасль сконцентрирует 1,2–1,8 трлн руб. резервирования, и, как следствие, произойдет уменьшение капитала банков, что составит 29–41 % запаса от норматива H1 у топ-50 банков страны. Прогнозная потребность при переходе на эскроу-счета только топ-10 застройщиков превышает максимальный размер риска Н6 по 10 крупнейшим банкам.

Объем кредитов строительной отрасли составит 25 % от всего объема выданных корпоративных кредитов, что несоразмерно с долей отрасли в экономике и создаст риск нехватки собственного капитала банковской отрасли на кредитование строительства.

Участники межведомственной рабочей группы предложили инициировать внесение правительством законопроекта «О приостановлении действия Федерального закона от 1 июля 2018 года № 175-ФЗ» (на срок до 1 июля 2019 года).

Тем временем предложено начать совместный со строительной отраслью, Центральным банком и банковским сообществом поиск решений выявленных проблем. В частности, предлагается:

  •      предусмотреть поэтапное раскрытие эскроу-счетов на соответствующих этапах строительства (например, 20 % — работы ниже отметки «0», 20 % — окончание монолитных работ и т. д.);
  •      ввести страхование средств физических лиц, находящихся на эскроу-счетах, в объеме до 10 млн руб.;
  •      уменьшить нормы резервирования по кредитам на строительство (например, через гарантии Дом.РФ и в зависимости от обеспеченности проекта средствами на эскроу-счетах);
  •      уменьшить аллокацию капитала по кредитам на строительство (через понижение коэффициентов риска в зависимости от обеспеченности проекта средствами на эскроу-счетах);
  •      сохранить взносы в компенсационный фонд на уровне 1,2 %.

Представители строительной отрасли настаивают на приостановке действия закона об эскроу-счетах.

18,776 просмотров всего, 18 просмотров сегодня