Пайщики сельхозземель и холдинги начнут дружить

Бизнес

Пайщики и холдинги начнут дружить

Автор:  | 


Владельцы паев сельскохозяйственной земли получили правовую защиту от агрохолдингов, арендующих их участки. Этому способствуют вступившие в силу изменения в законе об обороте сельхозземель.

По мнению экспертов, теперь пайщики смогут более успешно отстаивать свои интересы перед арендаторами. При этом и арендаторы получат больше гарантий: менять условия сотрудничества или же вовсе от него отказаться пайщикам теперь будет нелегко. Отношения граждан, много лет владеющих сельскохозяйственными землями на Кубани, и «пришельцев» в виде агрохолдингов и сельхозорганизаций, зачастую аффилированных опять же с агрохолдингами, конфликтны.

Местные фермеры жалуются, что инвесторы забирают не только неустойчивые хозяйства, но и стремятся занять пашни и пастбища тех, кто в состоянии работать самостоятельно и не нуждается ни в чьих инвестициях. Сегодня, по данным Кубанской АККОР, только около трети земель в крае находятся в аренде у местных фермеров, остальные — в ведении сельхозорганизаций и агрохолдингов. Чтобы снизить конфликтность, законодатель усилил регламент принятия решений по аренде сельхозземель. Кому не повезло больше — вопрос открытый.

Без сюрпризов
Одно из ключевых ужесточений — кворум собрания повысился с 20 до 50%. С одной стороны, это делает решения общего собрания более легитимными — собрать нескольких человек и добиться их единогласного решения гораздо легче, чем угодить доброй половине пайщиков. С другой — значительно усложняет процесс. Председатель Кубанской АККОР Виктор Сергеев оценивает нововведение положительно, хотя и предупреждает, что добиться столь высокой явки будет не просто. «Собственники в большинстве люди довольно преклонного возраста, или получавших пай уже нет в живых, а наследники права находятся далеко от места проведения собрания, — говорит он. — И все же мы поддерживаем такую поправку, потому что неправильно, когда меньшинство решает за всех».

Повестка собрания тоже стала строже. Перечень вопросов теперь утверждается заранее и в процессе собрания не меняется. Нельзя будет и проголосовать «оптом» по всей повестке — только строго по каждому вопросу, поэтапно занося итоги в протокол. Если же кого–то не удовлетворяет решение, принятое по какому–либо пункту, он сможет инициировать новую дискуссию по нему не ранее чем через три месяца. И известить о новом сборе нужно как минимум за месяц через орган местного самоуправления.

«Это важный момент, — говорит управляющий партнер Юридической фирмы «Прайвеси Групп» Игорь Томилин. — Мы знаем массу случаев, когда пайщики весной принимают решение о заключении договора аренды своих земельных участков с какой–либо фирмой, действующей, как правило, в интересах крупного холдинга. Фирма–арендатор, засеяв площади и вырастив урожай, вдруг сталкивается с тем, что пайщики передумали и решили расторгнуть договор. Они считают урожай своим и распоряжаются им по своему усмотрению, а фирме приходится возмещать убытки через суд, добиваться ареста урожая.
И даже в случае положительных решений суда она несет денежные потери. Теперь такой произвол станет невозможен».
С этим согласен независимый правовой эксперт Сергей Шумский.

«Отсутствие этих норм служило лазейкой, — вспоминает он. — Новое собрание могли провести через месяц, неделю, а то даже и спустя три дня после первого и просто разбивали все предыдущие договоренности. Очень часто каждое последующее собрание отменяло предшествующее, но, изучая протокол, невозможно было разобраться, какой именно вопрос был пересмотрен. Сейчас этого беспорядка не будет».

Без пристрастия
В новой редакции в отношениях пайщиков и арендующих у них землю организаций появляется третий полноправный участник — им должен быть представитель местной администрации. Он не просто присутствует,
а председательствует на общем собрании и несет ответственность за соблюдение всех правил в процессе принятия решений собственниками земель. Администрация будет публиковать протокол собрания, содержащий все итоги голосования, на это ей дается максимум 10 дней. Эксперты отмечают, что пайщики, получившие свои наделы после распада колхозов, в массе своей плохо ориентируются в законодательстве. А крупные фирмы, имеющие профессиональные юридические службы, злоупотребляют этим, проводя на собраниях выгодные им решения.

«То, что появилась ответственность уполномоченного должностного лица административного органа, находящегося по месту расположения земельного участка в долевой собственности, очень важный момент, — отмечает Сергеев Шумский. — Появляется лицо, которое сможет без искажения изложить дольщикам те нормы закона, которые они не до конца понимают, ведь людям сложно разобраться во всех правовых тонкостях, и поэтому арендатору легче повернуть дело в свою пользу».

Виктор Сергеев говорит, что для сообщества землевладельцев это нововведение было крайне желательным, благодаря ему они получают независимого арбитра, который вызывает у них больше доверия. «Мы настаивали на том, чтобы председательствующим на собрании был представитель администрации сельского поселения, — рассказал он. — Раньше арендатор назначал время собрания, формировал повестку и так далее. И протокол он оформлял в своих интересах. Мы сталкивались в крае с такими вещами. Например, в станице Староминской дольщики заявили о своем нежелании дальше сотрудничать с арендатором в лице СПК, провели собрание, но сельское поселение участвовало в этом постольку поскольку, — им не передали материалы, просто показали, и все. А потом оказалось, что в протоколе не отразили решение дольщиков. Договор аренды продлился вопреки их воле, но в судах ничего не смогли доказать. Теперь пайщики будут защищены от искажений и подлогов протокола собрания».

Игорь Томилин уверен, что открытое размещение протокола о результатах голосования, а также публикация повестки и ее неизменяемость делают процедуру голосования более прозрачной и исключающей злоупотребление правом со стороны участников.

Пока нет правоприменительной практики, трудно предсказать, кто извлечет больше выгод из новой редакции закона. В любом случае понятно, что добиваться проведения чьих–либо узких интересов станет сложнее, а рынок аренды сельхозземель станет более цивилизованным. «Этого, конечно, мало, в идеале мы хотели бы, чтобы в арендных отношениях приоритет отдавался местному фермеру, так как это в интересах пайщиков, но и данные меры — уже шаг к порядку», — оценивает Виктор Сергеев новеллы закона.

«В целом, считаю, что эти изменения положительно скажутся на судебных делах, когда большие холдинги, используя свой юридический потенциал, подкованность в законодательных моментах, могли прибегать ко многим уловкам для того, чтобы ущемить мелких фермеров и просто тех, кто не очень осведомлен, — говорит Сергей Шумский. — Они могли отменить договор об аренде пайщиков с другим контрагентом, забрать участок себе в аренду». «Вместе со всеми плюсами эти изменения имеют свою цену — неизбежное усложнение и замедление в целом процедуры проведения общего собрания, — резюмирует Игорь Томилин. — Является ли такая цена оправданной, покажет время».

78 просмотров всего, 1 просмотров сегодня